主持人：各位搜狐网、焦点房地产网的网友大家下午好，我们这期焦点关注的主题是后奥运猜想，城市发展和房地产开发的新契机，首先介绍一下今天到场的嘉宾，他们分别是： 浙商研究会执行会长杨轶清、广厦天都实业副总经理王旭飞、浙商杂志副总编辑张建春。今天有这么几个议题，首先请教各位嘉宾，大家都说全国今年上半年6.7万家规模以上的中小企业倒闭，然而在不久前召开的上半年浙江经济形势运行情况通报会上，省统计局新闻发言人、副局长王杰明确表示：“浙江的中小企业的确面临困境，但所谓的大批倒闭，是把情况扩大化了，这种说法不准确。” 要请问一杨老师，这种说法在您看来，是否准确，您对浙江的企业的倒闭是怎样的评判？
杨轶清：这个情况是不多的。往年这样的企业的倒闭数量一点不比这个少。现在这个企业的平均的生命周期按照浙江省的民营企业是7.1年，就是平均7年就会有一轮的换手率，也就是说现在浙江省民营企业加上小的业主是一百多万，按照这个数量来说，这个数字一点不多。之所以大家对这个数字必须敏感，是因为是结构性的差异，在某些地方、某些行业，确实企业倒闭、歇业停产的情况比较严重。但是从全局来说，我们感觉确实是有一些夸大，或者说是有一些恐惧的因素在里面。
主持人：其实现在大家最关心的，对于企业来说，是五个难题，银根、成本、外需、需求结构和资金套牢，现在对于房企来说，一个是银根，一个是资金，不知道张老师对于这块有没有一些特别的想法？您觉得现在房企来说他们面临的问题，用什么样的方法去解决？
张建春：对多数中小企业来说，比较突出的一个是人民币升值，因为浙江很多中小企业是外向型的，会非常敏感。对银根这个问题，浙江的中小企业应该说原先发展是非常快的，所以一旦有一个刹车，就特别不适应。刚才杨老师讲的，比如说有这么多企业倒闭，或者是暂时的歇业，这个数字不算多的。但是原先大家日子比较好过了，一下子说钱难赚了，这个反映比较突出。实际上现在“浙江制造”的生命力还是比较旺盛的，有大量的企业，还是逆势而上，在冬天里面还是有一个“春天”，有很多黑马，他们可能是比较早的完成转型、升级的企业。原先做的是纺织业、轻工业这方面，相对来说，最近碰到的困难比较突出一些。它会感觉到银根很紧，真正好的企业，还是不缺钱的，一般的企业盈利能力比较差，借钱就借不到，银行本身对中小企业这块资金的比例是很低的，要放都是放一些基础设施、大型企业，这个时候把原因归咎于银根收紧，实际上不是这样的。
主持人：王经理，您认为呢？
王旭飞：房地产是一个资金密集型的行业，跟中小企业会有一些差异。比如说房地产自身是靠资金，同时政策的影响比较大。目前浙江的房地产市场表现的态势，除了银根紧缩以外，同时宏观形势有一种导向，造成了是消费者购买信心的不足，而这种现象表现比较充分。但是刚性需求也是客观的存在，在这个里面也会出现一些行业里面，不同企业冷热不均的客观的现象，品牌企业、高性价比的产品，还是能够得到市场的认同的。但是普遍一个现象，相比较去年的暴涨的市场行情，的确出现了需求的波动，我不是说下滑，是波动。
主持人：但是这两天，我们看到有一份半年报，像刚刚7月份出来的房产企业的半年报，从数字上来说还是相当喜人的，包括滨江、绿城都是有大幅增长的，但是很多人说了表面增长之后，其实背后是非常令人担忧的，因为资金流等问题都是不容忽视的，很多人表现说，下半年这些企业会敲响警钟的，各位怎么看？
杨轶清：今年上半年报表看不出趋向，有一个时间差，这是从开发商来讲的。
第二个我觉得下半年诸位开发商的日子可能比上半年更紧，除了自身的原因之外。因为浙江的开发商之所以在整体，包括历史上的调控，包括房地产市场的影响来讲，比较小。波动、起伏比较小，很大部分的原因是购买力、市场本身的供需关系是比较健康的，尤其是像杭州这个市场，完全是全省各地购买力在集中，浙江的优势是一个民营经济的大省，中小企业多，杭州客观上的人居优势吸引了全省各地有钱的人，或者是希望到这里置业的人在杭州购房，这方面是使杭州楼市比较好健康发展的一个市场基础。但是从目前情况来看，中小企业的盈利状况，从我们目前的判断来看，未来一段时间，今年下半年到明年上半年，没有一个好转的迹象，是否恶化或者是严重恶化，我们也不敢讲。但是到现在为止，出现了一个向上的拐点，可能性很小。所以这种情况之下，作为房地产的形势和市场的形势，会比已经过去的上半年会更加的艰难一点。
主持人：现在从证券分析师的角度来说，大家都会说房地产行业面临是三大难题，一个是现金流的压力，一个是后世的恶化担忧，一个是融资困难，在三位嘉宾的眼中，这三个问题，你们觉得哪一个对于开发商来说是最致命的？
王旭飞：对于一个房产企业来讲，是一个资金密集型的企业，现金流的问题首先是考验一个开发企业成功的一个非常关键的问题。应该来讲，经历了前几年整体的一个市场的火热了以后，很多开发企业实际上在自己的投资结构上来讲，可能在去年整个行情里面，加大了对于扩张的投入，而当宏观调控出现了政策性的波动转移，与市场中心偏离的时候，整个开发企业自身运作的模式跟制造业企业不一样的，年报的滞后程度跟一般的企业不一样，盈利的体现以及对于后期问题的出现，也会滞后于宏观调控政策，从目前的情况来看，实际上从今年的“拐点论”到后来的现金为王。现金的宽裕程度对与后期的发展，自身企业的安全，如果有了一定的资金以后，在这个阶段进行企业的扩张，实际上是反宏观规律的操作，对企业的发展是有利的，在这个时候拥有更多的资金是企业生存和发展之本。
主持人：很多人在说，因为之前北京有一些楼盘是可以直接看到奥运场馆的，这些楼盘近期的销售价格远远高于之前预期的价格，之前预期是1万左右，现在2.5万，现在这个销售状况很好，很多人觉得过了奥运，这个价格就会跌？各位觉得这个说法是合理吗？
杨轶清：奥运说到底是一个题材，如果奥运行情存在的话，从北京申办奥运成功，从那个时候开始这个题材就开始发挥作用了，到了明天应该是他兑现、出局的时候，你说的这个情况概率上是存在的，奥运行情即使有也不是现在的，是早就有了。
主持人：会不会有透支？
杨轶清：透支有两个，一个是时间提前了，第二个程度上，我们借奥运会的概念，比如说原来一万，现在是一万二，这个附加值带来是正常的。比如说因为奥运卖到一万五这个也是一个透支，本质的规律是平衡的，如果是提前拿到了，后来肯定是要还回去的，但是怎么还，我们还不知道。今天专门坐下来谈奥运行情，就是因为这个概念被夸大了，这个题材被高估了，这个行情确实有透支的现象存在。也就是说股市最近一段时间以来，楼市也好，甚至是一些其他的行业，都拿奥运会来做文章，实际上有虚高、泡沫的成分在。
主持人：我们再来看一些实际的东西，这段时间一直在全国不断涌现的退地的风潮，很多人说退地在奥运之后会大波大波的到来，但是现在已经提前到来了，这是否是一个市场信号？
王旭飞：我们如何去看待奥运行情，中国改革开放经过了30年以后，有这样一次机会，向全世界全方位展示中国改革开放30年的成绩，第二个奥运集中了全世界各个方面的视点，但是关键我认为是提供一个视觉的焦点，并不是经济要素的集聚，至少我是这么看的
影响分为几个方面，从直接参加奥运的城市，比如说北京，它的经济的结构，是一种城市发展的模式，受到奥运发展比较大的影响，它在这里面来讲，奥运对它来说，不管是正向，还是另外一个方向，影响客观来讲是深远的。至于其他的城市，我觉得更多是一种视觉上的，企业的发展，企业的销售活动，搭载在奥运题材上面来讲，是求得企业自身的发展，当然奥运向全世界做了一么一个集中的展示，如果搭载在这个平台上面是很好的宣传企业，但是我认为是间接的，而不是直接的。
说到退地问题，实际上这跟奥运之间的关联度并不是太大。
主持人：会不是说大的宏观经济的调整呢？
王旭飞：整个的房地产市场，实际上我们看周期的波动是非常明显的。最近04、05年整体市场的周期波动了以后，实际上很多的开发企业，错失了一些机会，造成了整体的市场的供应量的不足，由此所产生07年市场的暴涨，而这张暴涨的因素是多方面的，但是需求和供给的矛盾是引起这么一个暴涨的。当市场快速发展的时候，把市场的行情主观上做了一个不恰当的后延，这个加大了企业扩张的速度，房产是资金密集型的行业，当金融政策各方面出现了波动以后，让企业出现了发展的困境的时候，他会选择“退地”往往有的时候可能面临是利润的损失，但是企业在发展的过程当中，毫无疑问要求得是企业的生存。
主持人：刚才已经说到杭州的房产市场跟其他有一些区别，有特殊性，杭州市场相对来说是比较平稳，但是杭州市场确实是面临供大于求的关系，根据上个月的数字统计，杭州在市场上供应的房源数量是两万多套，现在杭州市场的消化能力远远低于这个程度，因为这几个月的成交数据都是逐月下降的，消费者选择的余地更大了。
张建春：刚才我们谈得是量的观点，实际上我们看这个成交量比较低迷，特别是相对于今年下半年说是一个非常大的萎缩，我相信有一句话，叫“量在价先”就是说成交量往往会反映成交价格的趋势，从目前的低迷的情况来说，尤其是别墅类，在这个时候我们的消费者是不认同这个价格的，最近我也注意到，有一些楼盘开盘以后，价格比较明显地低于一般客户的预期，大概是在10-15%的幅度，这样一个价格往往会得到很多人的追捧。实际上购买的需求，还是比较刚性的。但是刚性的需求，除了一些为了结婚以后，那个是非常强的刚性，有一部分还是可以适当的滞后的，如果这个价格接近于他的预期之后，就会完成成交。
从价格的趋势来看，底部在哪里？我也不会主观去猜想，只有在价格往下走以后，有成交量集中的出来，短期认为是一个“底部”区域，把这部分的成交量兑现以后，又出现低迷了，这个时候价格还需要往下走，就像股市上从六千点到五千点，到五千点套一批人，到四千点还套一批人，在楼市里面不会这么极端，这样大幅度的下跌是不会的，因为毕竟是有非常现实的需求在这里。但是我的预计，像杭州一些品质比较差的远郊楼盘，我认为跌幅是在30%是比较合理的，但至于到底是什么时候，要根据成交量的情况，还要根据整体国家的经济，比如说GDP从去年的12%到10%，也许调整到8%左右的时候，可能我们这么大一个经济体的成长，可能不能太低，不然会出现非常多的问题，到这个时候真正的宏观经济的政策才会真正的放松，而不是像目前，一些国家领导人到各地去看看，企业的叫困难比较多，短期来说，一方面要抗通胀，一方面要保增长，但是这个放松不是真正的放松，是“缓解型”的。现在的基调是“紧缩”的政策，是根据产业的调整的需求来进行的，因为改革开放30周年到现在，我们国家经济增长的方式，特别是依赖于高资源消耗，但是又是低附加值产出的矛盾，应该是到了必须解决的时候了，不然我们这个经济增长肯定是要受限的，是走不出可持续发展的，所以必须要进行调整。楼市也会跟着整个经济的调整，可能会有时间差，但是基本上的曲线是沿着这个在走。
主持人：核心的观点还是“量在价先”。王总您有什么意见？
王旭飞：关于这个问题，从几个方面来讲，两万套的确是一个比较庞大的数字。但是我觉得在这个里面，你必须对这“两万套”进行价位各方面的划分，分门别类。
第二来讲，就目前的销售的低迷有几方面的原因：第一方面的原因，每年6月份-8月份，是楼市销售传统的一个淡季，市场相比5、6月份有所回落，也是在规律的波动方位之内；第二从宏观经济的影响，对于楼市的看跌，我认为是一种心理暗示，消费者在在也里面持观望态度比较明显，但是从另外一个角度来讲，普遍地来看，刚性的需求实实在在是客观存在的，比如说我今年推出一个产品，300多套的房源，实际上整体的销售率基本上达到我的预期，同样的，在70/90政策出台以后，我们关注到市场的主流，消费者的能力是集中在什么样的段位？总价的优势和老百姓收入之间的关系，实际上是决定了购买行为一个非常重要的因素，具体的套数不说明什么问题。但是往往在近郊品质比较好，配套比较成熟的一些区域，我们实际上看到了，在三墩这些区域里面，一万多的楼盘走得非常好，接下去的华丰和滨江这些区域，一些高性价比的楼盘销售得也非常好。实际上关键是在性价比的关系，老百姓是非常现实的，手里这些钱来办这样的事情，只要你的品质能够符合他的要求，他就会坚决的下单，这个上面来讲，应该来说是非常刚性的。
主持人：国家统计局的数据，从数据来看，确实是降了，这个数据降了考验消费者对于产品的需求，现在所体现出来是消费者对于产品更加苛刻的要求还是怎样？
王旭飞：现在消费者对房产企业有了更高的要求，随着视野的开拓，对房地产认识的加深，对于宏观政策的理解，提出了更高的要求，但是国家统计局的数据，表明了一个区域的加权平均的概念，随着去年整个市场出现了非理性的波动，泡沫的成分是比较大的。在这个过程当中，挤掉部分的泡沫这是一个必然的选择，但是这样一个选择，表现在一个宏观的统计数据上面，对一个区域微观来讲，指导性的意义还是有待再检验的。实际上市场运用了它自身的一些行为，也表明了对统计数据重新的修正。
主持人：我们具体分析一下，杭州的几个区域，比如说杭州现在近几个月慢慢形成一些新的板块，像华丰板块，像这样的板块在这样的市场行情上面，我们怎样来看这样一个新成长起来的板块？
杨轶清：我觉得包括浙江的房地产市场在内，趋势可以这样概括“短线是不容乐观、中长线依然看好”。房地产市场有两条线是可以作为判断依据的，一个是一手房、二手房的成交量，第二个是租房。杭州这段时间的情况，一手房、二手房的成交在萎缩，但是租金在上涨，说明刚性需求存在，并且在积累，原来是按需释放的，现在不买了，跑去租房了，租房市场的价格在上升。这个作为开发商来说是一个很大的信心，这些人还是要买房的。我理解的短线可能是半年、一年，甚至是一年、两年，中长线有可能是三年、五年，或者是十年，现在是“人口红利”就是70年代末、80年代出生的人，这些人不管买得起买不起房子，如果父母有房子，有的父母老了，这个时候有可能出现房屋和人的比例，不是一个绝对的过剩。你有一套房子，你父母去世了以后，又留下一套房子，在这个情况之下，整个社会的房屋供应会出现过剩，在这个情况之下，房屋的上涨或者说房屋的供求关系才会发生一个根本性的变化，在这个根本性的变化来临之前，从供求关系来说，在相当长时间之内都是属于供不应求的，现在有两万套存量房，但是作为杭州要买房，或者是买得起房子的人来说远远不止这个数字。但是现在可能可怕的是，我们的房子看跌的心理预期已经形成了，或者说这个心理预期越来越强化，来自舆论也好，来自媒体也好，买了土地也退地，一个开发商经营应现金的缺口，这些因素越来越强化了潜在购房看跌的预期，如果市场比较脆弱了，这个心理预期会非常影响他。